This printed article is located at http://futurepf-th.listedcompany.com/faq.html

FAQ

1. ศูนย์การค้าฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต มีพื้นที่ทั้งหมดเท่าใด พื้นที่ที่กองทุนลงทุนคิดเป็นร้อยละเท่าใดของพื้นที่ทั้งศูนย์ และเหตุใดจึงไม่นำพื้นที่ในส่วนที่เหลือของศูนย์มาเข้ากองทุนด้วย

พื้นที่ทั้งหมดของศูนย์การค้าฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต เท่ากับ 179,156.61 ตารางเมตร สำหรับพื้นที่ที่กองทุนเข้าลงทุน คิดเป็นร้อยละ 29 ของพื้นที่ทั้งศูนย์ หรือ เท่ากับ 52,573.09 ตารางเมตร โดยพื้นที่ในส่วนที่ไม่ได้นำเข้ามาในกองทุนจะเป็นพื้นที่เซ้ง ซึ่งมีลักษณะเป็นสัญญาเช่าระยะยาว มีการชำระเงินบางส่วนล่วงหน้าไปก่อนแล้ว และรายได้ค่าเช่าต่อเดือนของพื้นที่ดังกล่าวในปัจจุบันอยู่ในระดับที่ต่ำ จึงไม่ได้นำพื้นที่ส่วนดังกล่าวมาเข้ากองทุนด้วย ทั้งนี้เมื่อสัญญาเช่าระยะยาวของพื้นที่ส่วนดังกล่าวหมดอายุลง กองทุนจะได้สิทธิในการเข้าลงทุนก่อนบุคคลอื่น (Right of First Refusal) จากบริษัท รังสิตพลาซ่า ในการเช่าพื้นที่ดังกล่าวทั้งหมดหรือบางส่วน

2. คู่แข่งที่สำคัญของศูนย์การค้าฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต คือโครงการใด การย้ายสนามบินจากสนามบินดอนเมืองไปยังสนามบินสุวรรณภูมิ จะส่งผลกระทบต่อศูนย์ รวมถึงทรัพย์สินในส่วนที่กองทุนเช่าอยู่มากน้อยเพียงใด

ในรัศมี 20 กิโลเมตร จากที่ตั้งของศูนย์การค้าฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต ไม่มีคู่แข่งโดยตรง ทั้งนี้ ศูนย์การค้าเซียร์ รังสิต และเซ็นทรัลลาดพร้าว ไม่ถือเป็นคู่แข่งของทางศูนย์ เนื่องจากศูนย์การค้าเซียร์ รังสิต เน้นขายทางด้านอุปกรณ์คอมพิวเตอร์ ในขณะที่ศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว ก็มีระยะห่างจากศูนย์มาก จึงทำให้มีกลุ่มลูกค้าคนละกลุ่ม สำหรับการย้ายสนามบินอาจมีผลกระทบบ้างเล็กน้อย แต่อย่างไรก็ตาม คาดว่าลูกค้าที่มาใช้บริการน่าจะยังมีปริมาณที่สูง เนื่องจากกลุ่มลูกค้า เป็นนักศึกษา พนักงานบริษัท และเจ้าของธุรกิจ โดยบริเวณดังกล่าว แวดล้อมไปด้วยสถาบันการศึกษาถึง 22 สถาบัน และเป็นเขตที่มีอัตราการเติบโตของหมู่บ้านจัดสรรและนิคมอุตสาหกรรมที่สูง นอกจากนี้การก่อสร้างโครงการสะพานยกระดับหน้าศูนย์จะแล้วเสร็จทั้งหมดประมาณกลางปี 2551 ซึ่งจะช่วยแก้ปัญหาการจราจรในบริเวณดังกล่าว และทำให้การเดินทางมายังศูนย์ เป็นไปโดยสะดวกยิ่งขึ้น

3. การปรับขึ้นค่าเช่าทำอย่างไร และบ่อยแค่ไหน

การปรับขึ้นค่าเช่ามาจากการที่ต่อสัญญาฉบับใหม่กับลูกค้า หรือการมีผู้เช่ารายใหม่เข้ามา ปกติอายุของสัญญาเช่าอยู่ที่ 1 ปี และ 3 ปี

4. ผู้เช่าหลัก (Anchor Tenants) ของกองทุน จ่ายค่าเช่าอย่างไร และมีระยะเวลาการเช่าเป็นอย่างไร

ผู้เช่าหลักของกองทุนจ่ายค่าเช่าเป็นจำนวนคงที่ตามที่ตกลงกัน ไม่ได้เป็นสัดส่วนของรายได้ สำหรับระยะเวลาเช่าเท่ากับ 3 ปี โดยมีข้อตกลงต่ออายุสัญญาได้คราวละ 3 ปี ต่อไปเรื่อย ๆ จนครบกำหนดตามข้อตกลง ซึ่งอยู่ระหว่าง 9-15 ปี

5. การเติบโตของรายได้ค่าเช่ามีสาเหตุมาจากอะไรบ้าง

การปรับขึ้นค่าเช่าเมื่อครบอายุสัญญาและการปรับปรุงพัฒนาพื้นที่เช่า (Renovation) ให้ทันสมัยสอดรับกับความต้องการของลูกค้า

6. กองทุนสามารถเพิ่มพื้นที่ส่วนกลางที่ก่อให้เกิดรายได้ (Promotion Area) ได้หรือไม่

ได้ อย่างไรก็ตาม การจัดพื้นที่ส่วนกลางต้องดูให้เหมาะสม เนื่องจากหากนำพื้นที่ส่วนกลางมาปล่อยให้เช่ามากเกินไป ก็จะทำให้พื้นที่ดูแน่น มีภาพลักษณ์ที่ไม่ดี

7. ในอนาคต FUTUREPF มีแผนการที่จะใช้เงินในการปรับปรุงพื้นที่เช่า (Renovation) ในฟิวเจอร์พาร์ครังสิต อย่างไร

FUTUREPF มีแผนการที่จะใช้เงินสำหรับปรับปรุงพื้นที่เช่า (Renovation) ประมาณ 300 ล้านบาท ในช่วง 5 ปี ซึ่งแผนการดังกล่าวได้ถูกสะท้อนในประมาณการสำหรับการจ่ายเงินปันผลแล้ว

8. กองทุนได้เช่าพื้นที่มาประมาณ 20 ปี เมื่อสัญญาเช่าของกองทุนครบอายุแล้ว จะมีการต่อสัญญาหรือไม่อย่างไร มีค่าใช้จ่ายในการต่อสัญญาหรือไม่

ในกรณีที่บริษัท รังสิตพลาซ่า จำกัด ซึ่งเป็นเจ้าของอาคารได้ต่ออายุสัญญาเช่าที่ดินจากเจ้าของที่ดิน กองทุนจะได้รับสิทธิในการปฏิเสธก่อน (First Right of Refusal) ในการต่ออายุสัญญาเช่าจาก บริษัท รังสิตพลาซ่า จำกัด ทั้งนี้ ค่าใช้จ่ายในการต่อสัญญาขึ้นอยู่กับการเจรจาระหว่างกองทุนและบริษัท รังสิต พลาซ่า จำกัด

9. ถ้าหมดระยะเวลา 20 ปี NAV ของกองทุนจะเป็นศูนย์ใช่หรือไม่

ใช่ ถ้ากองทุนไม่มีการต่อสัญญาเช่า NAV ของกองทุนจะเป็นศูนย์

10. หากต่อสัญญาไม่ได้ จะมีผลกระทบอย่างไรต่อผู้ถือหน่วยลงทุน

ไม่มี เนื่องจากผู้ถือหน่วยลงทุนจะได้รับผลตอบแทนในรูปเงินปันผลระหว่างการถือหน่วยลงทุนในกองทุน และราคาที่กองทุนเช่าคิดจากระยะเวลาเช่าประมาณ 20 ปี

11. นโยบายการลงทุนในอนาคตของกองทุนจะเป็นอย่างไร

สำหรับการลงทุนในอนาคต บริษัทจัดการจะมุ่งเน้นการลงทุนโดยการรับโอนกรรมสิทธิ์ และ/หรือสิทธิการเช่าในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ (Commercial Property) หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นใด โดยในเบื้องต้นจะมุ่งเน้นการลงทุนใน หรือมีไว้ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ประเภทศูนย์การค้า และ/หรือ อสังหาริมทรัพย์ประเภทค้าปลีก ที่บริษัท รังสิต พลาซ่า จำกัด และ/หรือ บุคคลที่เกี่ยวข้องมีกรรมสิทธิ์ และ/หรือ สิทธิครอบครอง ทั้งที่มีอยู่ในปัจจุบัน และจะได้มีขึ้นในอนาคต โดยกองทุนรวมจะได้รับสิทธิในการปฏิเสธก่อน (Right of First Refusal) ในการซื้อ และ/หรือ รับโอนกรรมสิทธิ์ และ/หรือ รับโอนสิทธิครอบครองจาก บริษัท รังสิตพลาซ่า จำกัด


Please read our General Disclaimer & Warning carefully.
Use of this Website constitutes acceptance of the Terms of Website Use.
Copyright © 2017. ThaiListedCompany.com. All Rights Reserved.