Management Discussion & Analysis
Email This Print This 

คำอธิบายและวิเคราะห์ผลการดำเนินงาน

*กำไรที่สามารถนำมาปันส่วนแบ่งกำไร คำนวณจากการเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน ซึ่งไม่รวมกำไรสุทธิที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการวัดค่าเงินลงทุน

รายได้

ผลการดำเนินงานในไตรมาส 1 ปี 2561 กองทุนฯ มีรายได้รวมเท่ากับ 248.7 ล้านบาท ลดลง 8.4 ล้านบาทหรือ คิดเป็น 3% จากไตรมาส 1 ปี 2560 โดยหลักเกิดจาก

  1. รายได้จากพื้นที่เช่าลดลง 4.6 ล้านบาท หรือคิดเป็น 3% เป็นผลมาจากอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยในไตรมาสนี้ลดลง จาก 97% เป็น 95% และอัตราค่าเช่าเฉลี่ยที่ลดลงเล็กน้อยจากการให้ส่วนลดค่าเช่าให้กับร้านค้าย่อยในชั้น 3 ที่ได้รับผลกระทบจากสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัว
  2. รายได้จากพื้นที่ส่วนกลางลดลง 3.1 ล้านบาท หรือคิดเป็น 4% ซึ่งเป็นผลมาจากอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยในไตรมาสนี้ลดลงจาก 85% เป็น 83%

เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2560 กองทุนฯ มีรายได้รวมลดลง 6.6 ล้านบาท หรือคิดเป็น 3% โดยสาเหตุหลักมาจากรายได้ค่าเช่าและบริการลดลง ซึ่งเป็นผลมาจากอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยทั้งในส่วนของพื้นที่เช่าและพื้นที่ส่วนกลางที่ลดลงเล็กน้อยจากไตรมาสที่ผ่านมา

ค่าใช้จ่าย

ในไตรมาส 1 ปี 2561 กองทุนฯ มีค่าใช้จ่ายรวมเท่ากับ 44.5 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อย 2.4 ล้านบาท หรือคิดเป็น 5% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2560 ซึ่งสาเหตุหลักมาจากการลดลงของดอกเบี้ยจ่าย, ค่าซ่อมแซมบำรุงรักษาพื้นที่เช่า และค่าใช้จ่ายในการประกันภัย

เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2560 กองทุนมีค่าใช้จ่ายรวม 57.1 ล้านบาท ลดลง 12.6 ล้านบาท หรือคิดเป็น 22% ซึ่งเป็นผลมาจากค่าใช้จ่ายการตลาดในไตรมาสนี้ลดลงเมื่อเทียบกับในไตรมาสที่ผ่านมา เนื่องจากในเดือนธันวาคม 2560 กองทุนมีการจัดกิจกรรมการตลาดในช่วงเทศกาลคริสต์มาสและปีใหม่

รายได้จากการลงทุนสุทธิ

ในไตรมาส 1 ปี 2561 กองทุนฯ มีรายได้จากการลงทุนสุทธิ 204.1 ล้านบาท ลดลง 6.1 ล้านบาทหรือคิดเป็น 3% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2560 เป็นผลมาจากรายได้รวมลดลงมากกว่าค่าใช้จ่ายรวมที่ลดลง โดยในไตรมาส 1 ปี 2561 กองทุนฯ ประกาศจ่ายเงินปันผล เท่ากับ 183.8 ล้านบาท หรือคิดเป็นเงินปันผลเท่ากับ 0.347 บาทต่อหน่วย ซึ่งลดลงจาก 0.358 บาทต่อหน่วยในไตรมาสเดียวกันของปีก่อน

เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2560 กองทุนฯ มีรายได้จากการลงทุนสุทธิเพิ่มขึ้น 5.9 ล้านบาท หรือคิดเป็น 3% ซึ่งเป็นผลจากค่าใช้จ่ายรวมที่ลดลงเนื่องจากค่าใช้จ่ายการตลาดที่ลดลง

กำไร (ขาดทุน) สุทธิที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการวัดมูลค่าเงินลงทุน

ในไตรมาส 1 ปี 2561 มีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินจากผู้ประเมินอิสระโดยปรับมูลค่าเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ลดลง 33.0 ล้านบาท เนื่องจากมีการปรับสมมติฐานที่ใช้ในการประเมินมูลค่าเงินลงทุนให้สอดคล้องกับสภาวะการดำเนินธุรกิจในปัจจุบัน รวมทั้งมีการลงทุนเพิ่มเติมในการปรับปรุงอุปกรณ์และพื้นที่เช่า 0.3 ล้านบาท ดังนั้น กองทุนฯ จึงรับรู้ขาดทุนสุทธิที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการวัดมูลค่าเงินลงทุน เท่ากับ 33.3 ล้านบาท

ความสามารถในการทำกำไร

ในไตรมาส 1 ปี 2561 อัตราส่วนรายได้จากการลงทุนสุทธิต่อรายได้รวมเท่ากับ 82% และอัตราส่วนเงินปันส่วนแบ่งกำไรต่อรายได้รวมเท่ากับ 74% ซึ่งอยู่ในระดับเดียวกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน

เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2560 อัตราส่วนรายได้จากการลงทุนสุทธิต่อรายได้รวม และอัตราส่วนเงินปันส่วนแบ่งกำไรต่อรายได้รวม เพิ่มขึ้น เนื่องจากกองทุนมีค่าใช้จ่ายรวมลดลงมากกว่ารายได้ที่ลดลง จึงมีรายได้จากการลงทุนสุทธิและเงินปันส่วนแบ่งกำไรเพิ่มขึ้น

งบแสดงฐานะการเงิน

ณ วันที่ 31 มีนาคม 2561 กองทุนมีสินทรัพย์รวม 7,320.0 ล้านบาท ซึ่งสินทรัพย์หลักของกองทุนฯ ประกอบด้วยเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ 6,932.0 ล้านบาท เงินลงทุนในหลักทรัพย์และเงินฝากธนาคารรวม 340.9 ล้านบาท โดยมีหนี้สินรวม 512.3 ล้านบาท ซึ่งหนี้สินส่วนใหญ่อยู่ในรูปของเงินมัดจำรับจากลูกค้า ดังนั้น กองทุนฯ มีสินทรัพย์สุทธิ เท่ากับ 6,807.8 ล้านบาท หรือคิดเป็นสินทรัพย์สุทธิต่อหน่วย 12.8553 บาท ลดลงจาก 12.8698 บาทต่อหน่วย ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2560

ˆ กลับสู่ด้านบน