Management Discussion & Analysis
Email This Print This 

คำอธิบายและวิเคราะห์ผลการดำเนินงาน

*กำไรที่สามารถนำมาปันส่วนแบ่งกำไร คำนวณจากการเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน ซึ่งไม่รวมกำไร สุทธิที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการวัดค่าเงินลงทุน

รายได้

ผลการดำเนินงานในไตรมาส 2 ปี 2561 กองทุนฯ มีรายได้รวมเท่ากับ 252.8 ล้านบาท ลดลง 5.2 ล้านบาท หรือคิดเป็น 2% จากไตรมาส 2 ปี 2560 โดยหลักเกิดจาก

  1. รายได้จากพื้นที่เช่าลดลง 2.9 ล้านบาท หรือคิดเป็น 2% ซึ่งเป็นผลมาจากอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย ในไตรมาสนี้ลดลง จาก 97% เป็น 95% และสำหรับอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ในระดับใกล้เคียงกับอัตราค่าเช่าเฉลี่ยในไตรมาสเดียวกันของปีก่อนหน้า
  2. รายได้จากพื้นที่ส่วนกลำงลดลง 2.4 ล้านบาท หรือคิดเป็น 3% ซึ่งเป็นผลมาจากอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ย ในไตรมาสนี้ลดลงจาก 87% เป็น 85%

เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2561 กองทุนฯ มีรายได้รวมเพิ่มขึ้น 4.1 ล้านบาท หรือคิดเป็น 2% โดยสาเหตุหลัก มาจากรายได้ค่าเช่าและบริการ เพิ่มขึ้น 3.6 ล้านบาท หรือคิดเป็น 1.4% เนื่องจากอัตราค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ยเพิ่มขึ้น

ค่าใช้จ่าย

ในไตรมาส 2 ปี 2561 กองทุนฯ มีค่าใช้จ่ายรวมเท่ากับ 48.9 ล้านบาท ลดลงเล็กน้อย 0.3 ล้านบาท หรือคิดเป็น 1% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2560 โดยมีรายละเอียดดังนี้

  1. ค่าใช้จ่ายในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ เพิ่มขึ้น 0.5 ล้านบาท หรือคิดเป็น 2% ซึ่งเป็นผลมาจากมีการจัดกิจกรรมการตลาดเพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตามในไตรมาสนี้กองทุนมีค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมบำรุงรักษาพื้นที่เช่า และค่าใช้จ่ายในการประกันภัยลดลง
  2. ค่าธรรมเนียมบริหารอสังหาริมทรัพย์ เพิ่มขึ้น 0.6 ล้านบาท หรือคิดเป็น 3% ซึ่งเป็นผลมาจากค่าคอมมิชชั่นการจัดหาผู้เช่าเพิ่มขึ้น
  3. ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายการบริหารกองทุนลดลง 1.4 ล้านบาท หรือคิดเป็น 21% ซึ่งเป็นผลมาจากดอกเบี้ยจ่ายที่ลดลง

เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2561 กองทุนมีค่าใช้จ่ายรวม เพิ่มขึ้น 4.4 ล้านบาท หรือคิดเป็น 10% ซึ่งสาเหตุหลักเป็นผลมาจากค่าใช้จ่ายในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากมีค่าใช้จ่ายในการจัดกิจกรรมการตลาด และค่าใช้จ่าย ในการซ่อมแซมบำรุงรักษาพื้นที่เช่าเพิ่มขึ้น

รายได้จากการลงทุนสุทธิ

ในไตรมาส 2 ปี 2561 กองทุนฯ มีรายได้จากการลงทุนสุทธิ 203.8 ล้านบาท ลดลง 4.9 ล้านบาทหรือคิดเป็น 2% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2560 เป็นผลมาจากรายได้รวมที่ลดลงมากกว่ำ ค่าใช้จ่ายรวมที่ลดลง โดยในไตรมาส 2 ปี 2561 กองทุนฯ ประกาศจ่ายเงินปันผล เท่ากับ 183.8 ล้านบาท หรือคิดเป็นเงินปันผลเท่ากับ 0.347 บาทต่อหน่วย ซึ่งลดลงจาก 0.355 บาทต่อหน่วยในไตรมาสเดียวกันของปีก่อน

เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2561 กองทุนฯ มีรายได้จากการลงทุนสุทธิอยู่ในระดับเดียวกันกับไตรมาสก่อนหน้า จึงประกาศจ่ายเงินปันผลในอัตราเท่ากับไตรมาสก่อนหน้า

กำไร (ขาดทุน) สุทธิที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการวัดมูลค่าเงินลงทุน

ในไตรมาส 2 ปี 2561 มีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินจากผู้ประเมินอิสระโดยปรับมูลค่าเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ลดลง 22.0 ล้านบาท เนื่องจากมีการปรับสมมติฐานที่ใช้ในการประเมินมูลค่าเงินลงทุนให้สอดคล้องกับสภาวะการดำเนินธุรกิจในปัจจุบัน รวมทั้งมีการลงทุนเพิ่มเติมในการปรับปรุงอุปกรณ์และพื้นที่เช่า 0.2 ล้านบาท ดังนั้น กองทุนฯ จึงรับรู้ขาดทุนสุทธิที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการวัดมูลค่าเงินลงทุน เท่ากับ 22.2 ล้านบาท

ความสามารถในการทำกำไร

ในไตรมาส 2 ปี 2561 อัตราส่วนรายได้จากการลงทุนสุทธิต่อรายได้รวมเท่ากับ 81% และอัตราส่วนเงินปันส่วนแบ่งกำไรต่อรายได้รวมเท่ากับ 73% ซึ่งอยู่ในระดับเดียวกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน และไตรมาสก่อนหน้า

งบแสดงฐานะการเงิน

ณ วันที่ 30 มิถุนายน 2561 กองทุนมีสินทรัพย์รวม 7,306.6 ล้านบาท ซึ่งสินทรัพย์หลักของกองทุนฯ ประกอบด้วย เงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ 6,910.0 ล้านบาท และเงินลงทุนในหลักทรัพย์และเงินฝากธนาคารรวม 338.7 ล้าน บาท โดยมีหนี้สินรวม 501.0 ล้านบาท ซึ่งหนี้สินส่วนใหญ่อยู่ในรูปของเงินมัดจำรับจากลูกค้า ดังนั้น กองทุนฯ มีสินทรัพย์สุทธิ เท่ากับ 6,805.6 ล้านบาท หรือคิดเป็นสินทรัพย์สุทธิต่อหน่วย 12.8513 บาท ลดลง จาก 12.8553 บาทต่อหน่วย ณ วันที่ 31 มีนาคม 2561

ˆ กลับสู่ด้านบน