This printed article is located at http://futurepf-th.listedcompany.com/mdna.html

Management Discussion & Analysis


คำอธิบายและวิเคราะห์ผลการดำเนินงาน

*กำไรที่สามารถนำมาปันส่วนแบ่งกำไร คำนวณจากการเพิ่มขึ้นในสินทรัพย์สุทธิจากการดำเนินงาน ซึ่งไม่รวมกำไรสุทธิที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการวัดค่าเงินลงทุน

รายได้

ผลการดำเนินงานในไตรมาส 4 ปี 2560 กองทุนฯ มีรายได้รวมเท่ากับ 255.3 ล้านบาท ลดลง 1.9 ล้านบาทหรือ คิดเป็น 1% จากไตรมาส 4 ปี 2559 โดยหลักเกิดจาก

  1. รายได้ค่าเช่าลดลง 1.2 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลจากรายได้จากพื้นที่เช่าลดลง 2.8 ล้านบาท หรือคิดเป็น 2% เป็นผลมาจากอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยในไตรมาสนี้ลดลง จาก 99% เป็น 97% อย่างไรก็ตาม กองทุนมีรายได้จากพื้นที่ส่วนกลางเพิ่มขึ้น 1.7 ล้านบาท หรือคิดเป็น 2% ซึ่งเป็นผลมาจากอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยในไตรมาสนี้เพิ่มขึ้นจาก 85% เป็น 86%
  2. ดอกเบี้ยรับและรายได้อื่นลดลง 0.7 ล้านบาท

เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2560 กองทุนฯ มีรายได้รวมลดลง 1.6 ล้านบาท หรือคิดเป็น 1% เป็นผลมาจากอัตราค่าเช่าเฉลี่ยที่ลดลงจากการให้ส่วนลดค่าเช่าให้กับร้านค้าย่อยในชั้น 3 ที่ได้รับผลกระทบจากสภาพเศรษฐกิจที่ชะลอตัว

ผลการดำเนินงานในปี 2560 กองทุนฯ มีรายได้รวมเท่ากับ 1,027.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 39.8 ล้านบาทหรือคิดเป็น 4% จากปี 2559 เป็นผลมาจากรายได้ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น ดังนี้

  1. รายได้จากพื้นที่เช่า เพิ่มขึ้น 26.6 ล้านบาท หรือคิดเป็น 4% เป็นผลมาจากอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยในปีนี้เพิ่มขึ้นจาก 95% เป็น 97% อีกทั้งมีการปรับอัตราค่าเช่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นประมาณ 2%
  2. รายได้จากพื้นที่ส่วนกลาง เพิ่มขึ้น 12.6 ล้านบาท หรือคิดเป็น 4% โดยหลักเกิดจากอัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยในปีนี้เพิ่มขึ้นจาก 84% เป็น 86%

ค่าใช้จ่าย

ในไตรมาส 4 ปี 2560 กองทุนฯ มีค่าใช้จ่ายรวมเท่ากับ 57.1 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.2 ล้านบาท หรือคิดเป็น 12% เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2559 โดยหลักเป็นผลมาจาก

  1. ค่าใช้จ่ายในการบริหารอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 9.7 ล้านบาท หรือคิดเป็น 50% เนื่องจากปี 2559 มีค่าใช้จ่ายการตลาดลดลงจากการยกเลิกจัดกิจกรรมในช่วงเดือน ต.ค.- ธ.ค. จำนวน 3 งาน ได้แก่งาน Halloween, งาน Countdown และงานคริสต์มาส&ปีใหม่ เพื่อไว้อาลัยแด่พระบาทสมเด็จพระปรมินทรมหาภูมิพลอดุลยเดช
  2. ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการบริหารกองทุน ลดลง 3.0 ล้านบาท หรือคิดเป็น 37% ซึ่งเป็นผลจากดอกเบี้ยจ่ายที่ลดลง

เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2560 กองทุนมีค่าใช้จ่ายรวม 50.2 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6.9 ล้านบาท หรือคิดเป็น 14% ซึ่งเป็นผลมาจากในไตรมาสนี้กองทุนมีค่าใช้จ่ายการตลาดมากกว่าในไตรมาสที่ผ่านมาจากการจัดกิจกรรมในช่วงเดือนธันวาคม อย่างไรก็ตามค่าธรรมเนียมผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ลดลงเนื่องจากค่าคอมมิชชั่นในการจัดหาผู้เช่าที่ลดลง ซึ่งเป็นผลจากสัญญาเช่าที่ครบกำหนดอายุในไตรมาสนี้น้อยกว่าไตรมาสที่ผ่านมา และ ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในการบริหารกองทุนลดลงจากดอกเบี้ยจ่ายลดลง

ผลการดำเนินงานในปี 2560 กองทุนฯ มีค่าใช้จ่ายรวมเท่ากับ 203.4 ลดลง 3.5 ล้านบาท หรือคิดเป็น 2% เมื่อเทียบกับปี 2559 เนื่องจากดอกเบี้ยจ่ายที่ลดลงจากยอดเงินกู้ยืมธนาคารที่ลดลง รวมทั้งค่าคอมมิชชั่นในการจัดหาผู้เช่าที่ลดลงเนื่องจากสัญญาเช่าที่ครบกำหนดอายุในปีนี้น้อยกว่าปีที่ก่อนหน้า

รายได้จากการลงทุนสุทธิ

ในไตรมาส 4 ปี 2560 กองทุนฯ มีรายได้จากการลงทุนสุทธิ 198.2 ล้านบาท ลดลง 8.1 ล้านบาทหรือคิดเป็น 4% เมื่อเทียบกับไตรมาส 4 ปี 2559 เป็นผลมาจากรายได้ค่าเช่าที่ลดลงในขณะที่ค่าใช้จ่ายรวมเพิ่มขึ้น โดยในไตรมาส 4 ปี 2560 กองทุนฯ ประกาศจ่ายเงินปันผล เท่ากับ 178.5 ล้านบาท หรือคิดเป็นเงินปันผลเท่ากับ 0.337 บาทต่อหน่วย โดยลดลงจาก 0.351 บาทต่อหน่วยในไตรมาสเดียวกันของปีก่อนหน้า

เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2560 กองทุนฯ มีรายได้จากการลงทุนสุทธิลดลง 8.5 ล้านบาท หรือคิดเป็น 4% ซึ่งเป็นผลจากค่าใช้จ่ายในการบริหารอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นจากค่าใช้จ่ายการตลาดในการจัดกิจกรรมที่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสที่ผ่านมา

ปี 2560 กองทุนฯ มีรายได้จากการลงทุนสุทธิ 823.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 43.4 ล้านบาท หรือคิดเป็น 6% เมื่อเทียบกับปี 2559 เนื่องจากรายได้ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นในขณะที่ค่าใช้จ่ายรวมลดลง โดยกองทุนมีกำไรที่สามารถนำมาปันส่วนแบ่งกำไรได้ เพิ่มขึ้น 2% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยกองทุนฯ ประกาศจ่ายเงินปันผลจากผลการดำเนินงานในปี 2560 รวม 742.5 ล้านบาท หรือคิดเป็น 93.49% ของกำไรที่สามารถนำมาปันส่วนแบ่งกำไร หรือคิดเป็นเงินปันผลเท่ากับ 1.402 บาทต่อหน่วย ซึ่งเพิ่มขึ้นจาก 1.330 บาทต่อหน่วยของปีก่อนหน้า

กำไร (ขาดทุน) สุทธิที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการวัดมูลค่าเงินลงทุน

ในไตรมาส 4 ปี 2560 มีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินจากผู้ประเมินอิสระโดยปรับมูลค่าเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ลดลง 40.0 ล้านบาท เนื่องจากมีการปรับสมมติฐานที่ใช้ในการประเมินมูลค่าเงินลงทุนให้สอดคล้องกับธุรกิจในปัจจุบันและมีการลงทุนเพิ่มเติมในการปรับปรุงอุปกรณ์และพื้นที่เช่า 1.0 ล้านบาท ดังนั้น กองทุนฯ จึงรับรู้ขาดทุนสุทธิที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการวัดมูลค่าเงินลงทุน เท่ากับ 41.0 ล้านบาท

ปี 2560 มีการประเมินมูลค่าทรัพย์สินลดลง 26.0 ล้านบาทจากการปรับมูลค่าเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยผู้ประเมินราคาอิสระ และมีการลงทุนเพิ่มเติมในการปรับปรุงอุปกรณ์และพื้นที่เช่า 3.7 ล้านบาท ดังนั้นกองทุนฯ จึงรับรู้ขาดทุนสุทธิที่ยังไม่เกิดขึ้นจากการวัดมูลค่าเงินลงทุนเท่ากับ 29.7 ล้านบาท

ความสามารถในการทำกำไร

ในไตรมาส 4 ปี 2560 อัตราส่วนรายได้จากการลงทุนสุทธิต่อรายได้รวมเท่ากับ 78% และอัตราส่วนเงินปันส่วนแบ่งกำไรต่อรายได้รวมเท่ากับ 70% ซึ่งลดลงเล็กน้อยจากไตรมาสเดียวกันของปีก่อนหน้า เนื่องจากผลประกอบการโดยรวมที่ปรับตัวลงเล็กน้อย

เมื่อเทียบกับไตรมาส 3 ปี 2560 อัตราส่วนรายได้จากการลงทุนสุทธิต่อรายได้รวม และอัตราส่วนเงินปันส่วนแบ่งกำไรต่อรายได้รวม ลดลงเล็กน้อยเช่นกัน เนื่องจากผลประกอบการที่ปรับตัวลดลงเล็กน้อย

สำหรับภาพรวมปี 2560 อัตราส่วนรายได้จากการลงทุนสุทธิต่อรายได้รวมและอัตราส่วนเงินปันส่วนแบ่งกำไรต่อรายได้รวม ปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับปี 2559 เป็น 80% และ 72% ตามลำดับ เนื่องจากผลประกอบการโดยรวมที่ปรับตัวดีขึ้น

งบแสดงฐานะการเงิน

ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2560 กองทุนมีสินทรัพย์รวม 7,342.7 ล้านบาท ซึ่งสินทรัพย์หลักของกองทุนฯ ประกอบด้วยเงินลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ 6,965.0 ล้านบาท เงินลงทุนในหลักทรัพย์และเงินฝากธนาคารรวม 324.7 ล้านบาท โดยมีหนี้สินรวม 527.3 ล้านบาท ซึ่งหนี้สินส่วนใหญ่อยู่ในรูปของเงินมัดจำรับจากลูกค้าและเงินกู้ยืมจากธนาคาร ทั้งนี้ ณ สิ้นปี 2560 กองทุนฯ มีหนี้สินรวมลดลงจาก 688.8 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2559 ซึ่งเป็นผลจากในปี 2560 กองทุนฯ ได้ชำระคืนเงินกู้ยืมรวม 170 ล้านบาท

ดังนั้น กองทุนฯ มีสินทรัพย์สุทธิ เท่ากับ 6,815.4 ล้านบาท หรือคิดเป็นสินทรัพย์สุทธิต่อหน่วย 12.8698 บาท เพิ่มขึ้นจาก 12.7862 บาทต่อหน่วย ณ สิ้นปี 2559

ˆ กลับสู่ด้านบน


Please read our General Disclaimer & Warning carefully.
Use of this Website constitutes acceptance of the Terms of Website Use.
Copyright © 2018. ThaiListedCompany.com. All Rights Reserved.